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南宁最贵别墅_南宁在售别墅新盘

作者:车型网
日期:2022-07-20 08:50:07
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文/易居企业集团·克而瑞分析师 王莹

对于卖别墅,地产圈一直有着“三年不开张,开张吃三年”的说法。虽然夸张了些,但是也说明别墅盘很难卖出刚需盘的速度,一年卖个五六十套已经十分不错。

但是,地产圈永远不缺牛盘。今年3月山渐青别墅收官组团——和院发售。1个多月的时间,整个组团108套别墅仅剩38席,套总价集中在400万-500万元。

500万的别墅不愁卖,这一现象的背后透露了怎样的投资逻辑?

500万别墅不愁卖的背后是什么?

2011年,南宁别墅市场排位有了明显变化。

这一年,南宁有14个别墅项目在售,其中11个位于青秀区。而销售金额榜和面积榜的前两名,均被兴宁区两个别墅大盘占据,一个是卖了很多年的嘉和城,而另一个则是2011年才发售的山渐青。

自入市以来,山渐青在南宁别墅市场一直保持较高的热度。克而瑞数据显示,山渐青一度蝉联南宁别墅销售前3强的地位。

产品说|南宁500万的别墅不愁卖?

山渐青鸟瞰图


山渐青500万别墅不愁卖的背后,追根究底,还是塔尖人群对项目产品的高度认可。

从规划来看,威尼斯风情水景别墅,是项目一大“杀手锏”。山渐青自身拥有6万㎡原生态龙湖,多个别墅组团依湖而建或建于湖上,这样山、湖、墅自然融合的建筑风情,在当时南宁的别墅项目中十分少有。

产品说|南宁500万的别墅不愁卖?

山渐青部分别墅组团依湖而建


另外,山渐青周边还环绕有十余万亩高峰森林、沙江河、竹排溪、老虎岭水库等自然景观,自然环境优越。因此,别墅产品一经面市,均在短期内就取得热销成绩。

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山渐青旁正在建设的高峰森林公园,将于5月1日开园

第二个“杀手锏”,也是山渐青的硬核——产品。让山渐青名动江湖的重要一役是2016年“如院”产品的推出,尤其是广西最小87㎡别墅,就能占天占地有院子,掀起一股新中式别墅热潮,该组团也在短短一年内便售罄。克而瑞数据显示,2017年3月山渐青如院发售,当年山渐青别墅就以159套的成绩登顶2017年南宁别墅销售套数榜。

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山渐青新中式组团如院

从交通来看,山渐青近期亦迎来多个利好。持续一年多的二环路(东面)拓宽改造工程即将完工,邕武路早已拓宽,预计百天之内邕武立交将全线通车。山渐青建设一条300米的社区车道,作为业主的专用通道接驳二环立交。未来,从山渐青进入二环,到南宁东站约10分钟车程,到东盟商务区大约15分钟车程。

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山渐青区位图

此外,地铁3号线将于今年6月28日通车运营,山渐青紧邻邕武路站,可快速通达埌东和五象新区。项目旁的高峰森林车道也开始整改,未来从山渐青出行将更加便捷。

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山渐青周边交通图

如果一个项目,既能兼顾核心区位,又能拥有优越的景观资源,价值必然上涨。

例如北京朝阳区的北朝阳板块,不仅拥有稀缺的自然资源,同时区位优越,可以享受周边丰富的国际化配套,近几年高端豪宅项目频出,房价也一路飙升。克而瑞数据显示,该板块2010年商品住宅均价为21824元/㎡,2018年就已涨至66884元/㎡,翻了两番。在高端客户看来,参考其他城市优质区域的发展潜力,山渐青拥有优越的景观资源、核心区位和优质产品,投资前景看涨。

那么,作为保利院子产品的第三次升级,“如院”的升级组团——“和院”面市,升级后的和院产品究竟如何?克而瑞分析师将对此进行详细的测评分析。

看设计:产品舒适度高,容积率0.3,主打1-2F合院

近些年来,很多开发商开始打造院落别墅。目前,市面上的院落别墅普遍会采取L型布局,层数一般控制在3层。

但是3层的院落别墅,不仅内庭院采光效果会受到一定影响,而且每层的层高减低后,单层的居住舒适度有限。因此,部分房企开始在舒适度上不断改进,一些项目开始降低层数,从三层降至两层,部分项目甚至干脆做一层。

山渐青的“和院”组团主打1-2F的合院产品。在样板间内走一圈可以发现,两层别墅的墙体对阳光的遮挡很低,内庭院的采光效果会更好,而且在内庭院中举目环顾,看不到院落别墅邻居的画面,保证了居住的私密性。

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和院组团实景图

两层的别墅,不用爬很多楼梯,对于不喜欢爬上爬下的客户,很好地解决了他们的痛点。而且降层之后,别墅的功能区更加集中,上下动线减少,从实际使用感受看,反而会更舒适。

当然,打造低楼层的院落别墅产品,对容积率的要求比较高。山渐青的和院组团容积率仅0.3,在“禁墅令”下,如今这么低密的产品已经十分少有。项目绿化率超45%并延续保利“新中式”的精髓,无论是整体设计还是细节处理,仍打造为中国和文化风骨院落。

看户型:注重南向面宽,赠送比例超150%

200平以下的别墅,主要瞄准的是经济型买家。对他们来说,价格还是最敏感的要素,因此更看重产品的功能性及实用性,比如房间数量、卫生间数量要多,确保相对较高的舒适度,功能区也要丰富。

在这一点上,山渐青“和院”产品普遍注重南向面宽,而且高赠送的“基本功”很扎实,赠送比例超150%。

例如168㎡户型,做到五房两厅三卫,附赠地下室、花园、露台,实得面积最高约615㎡。负一层弹性面积达117㎡,可以改造为娱乐空间或社交空间,户型的利用率大大提高;一层的餐厅与客厅采用横厅设计,庭院进深加长,令客厅、餐厅与卧室的开间均可朝南。其中,横厅超8.4米开间与超8米挑高,让厅堂与传统户型相比,更加大气。

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168㎡别墅一层

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和院实景图

此外,现在颇为流行的4开间朝南户型,在山渐青也发挥得较为极致。以前叠墅户型主流是两开间朝南,现在则是4开间、5开间朝南,几乎将客卧等重要空间都集中到户型南侧,采光性更好。

例如200㎡户型,做到六房两厅四卫。餐厅与客厅采用横厅设计,庭院进深加长,令客厅、餐厅与3个带独立卫生的套房开间均可朝南。横厅南向面宽8.3米,超大景观面采光良好。二层作为纯粹主人层,实现360°采光,而且有双空中露台,可用于休闲小憩。

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200㎡别墅一层

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200㎡别墅二层


看庭院:隐私性强,普遍做到1墅7院

别墅,讲究的就是有天有地有庭院的惬意生活,所以庭院的打造非常重要。

如果是叠墅产品,一般会通过绿植或围墙隔断,增加私密性,或者通过打造个性化的户外庭院增强竞争力。对于合院产品的庭院,则更在于大面积的赠送,以及景观最大化。

和院208㎡的户型,庭院面积就达到300-350㎡,并打造了礼和院、心和院、家和院、颐和院、闲和院、星和院、月和院等七重院落空间,做到一墅7院,比上一期的如院组团还多了2个。

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和院的庭院设计

另外,所有房间与公共空间都朝向私属院落布置,不仅隐私性强,而且更加亲近自然,让院落景观最大化。并且通过别墅凹凸的设计,也可以增加采光面,提高产品舒适度。

【户型解读】

168㎡五室两厅六院

庭院面积90-330㎡,地下面积约117㎡

点评:餐厅与客厅采用横厅设计,庭院进深加长,令客厅、餐厅与卧室的开间均可朝南。其中,横厅超8.4米开间与超8米挑高,让厅堂与传统户型相比,更加奢阔大气。

首层厅堂容纳天地,重拾理想院居

建筑面积约110㎡,弹性面积:内庭院约7㎡

开间尺寸约8.4m

产品说|南宁500万的别墅不愁卖?

亮点一:起居空间横厅设计,外镶全幕景观墙,采光性好;

亮点二:内庭院完美嵌入生活;

亮点三:部分空间调高设计,让空间尺度更加开阔。

负一层下沉式庭院深深,隐逸天地

实用面积约117㎡,弹性面积约:可改造空间117㎡


产品说|南宁500万的别墅不愁卖?

亮点一:双首层设计,搭配双重院落;

亮点二:超大采光井,可作为下沉式庭院,营造院落意趣;

亮点三:可打造为家庭影院、棋牌室、健身房,空间利用率高。

208㎡六室两厅六院

庭院面积约300-350㎡

点评:市场少有的4间带独立卫生间的套房,全部朝南

产品说|南宁500万的别墅不愁卖?

首层看点一:起居空间横厅设计,超大景观面;

看点二:庭院环抱,更有内外之分,景观性好;

看点三:内庭院完美嵌入生活;

看点四:观景双套房,主卧独立衣帽间;

产品说|南宁500万的别墅不愁卖?

二层看点一:纯粹主人层,360°全面采光;

看点二:双空中露台,可放置小亭桌椅,享受悠闲时光。

175㎡五室两厅六院

庭院面积约90-330㎡,地下面积约117㎡

点评:在设计上将建筑物三面围合院子,餐厅与客厅采用横厅设计,庭院进深加长,令客厅、餐厅与3个带卫生间的卧室的开间均可朝南。

首层墅院天地宽,重拾理想院居

建筑面积约110㎡,弹性面积:内庭院约7㎡

开间尺寸约11.3m

产品说|南宁500万的别墅不愁卖?

看点一:起居空间横厅设计,外镶全幕景观墙,采光性好;

看点二:内庭院完美嵌入生活;

看点三:部分空间挑高设计,尺度开阔。

二层静谧天地,容纳更多私人志趣

建筑面积约58㎡,弹性面积:挑空25㎡,露台约40㎡

产品说|南宁500万的别墅不愁卖?

看点一:纯粹主人层,双面观景;

看点二:拥有2个观景露台,可放置小亭桌椅,享受悠闲时光。


负一层下沉式庭院深深,隐逸天地

实用面积约117㎡,弹性面积:非机动车库117㎡

产品说|南宁500万的别墅不愁卖?


看点一:双首层设计,地下室与一层门庭双层入户;

看点二:超大采光井,可作为下沉式庭院,营造院落意趣;

看点三:负一层可做家庭影院、棋牌室、健身房,空间利用率高。


【聚焦新品】

山渐青和院

动态:和院168-173㎡别墅新品接受预约

价格:总价380万元/套起

配套亮点:外部十余亩高峰森林、沙江河、竹排溪、老虎岭水库等自然景观环绕,地铁3号线“邕武路站”途经;内部拥有6万㎡原生态龙湖、约2.5公里私家环山步道、集游泳、医疗温泉、SPA、足浴、康体和露天儿童泳池为一体的6000㎡地上地下双层水晶宫温泉会所、竹溪风情商业街、山渐青幼儿园及小学。

地址:兴宁区邕武路20号(山渐青小学西侧)

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文章来源:CRIC广西;公众号“南宁微楼市”(cricgx)编辑,转载请注明出处。

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